大家の独り言「耐用年数をがっつり超過している築古物件についての考察」

今日も今日とて変わらず様々な物件を検討していますが、当然ながらまぁ私の厳しい条件に適う物件はなかなか見当たりません。

今回「おっ」と思ったのは2桁年は地価上昇の無い地方の4桁㎡の土地に建つそれほど大きくない築古軽鉄アパート。

公開情報はほぼ無く、情報を取ってもらい試算表作る中で軽鉄で6mm以下だけどS造ではなく軽鉄、築年数は30年を超えているので耐用年数切れ、S造だとしても耐用年数で借入期間を見る事はほぼ出来ないのでまぁ関係はないんだけども。

この条件を見るだけで融資もそう、修繕もそう、出口もそう。
長期保有ではまず見れないし、難度は高め。

記載されている情報にはあまり見かけない値や項目があり怪しい、謎の協力金や事務手数料も通常の水準を大きく逸脱していたりとそのままでは評価できない。

そこで、出ている数字をすべて自分で再構築。

築古物件の建物価値はほぼ残っていない状態のため、そもそも購入時に土地部分の取得費を多めに按分することができる、出口が軽い点は評価できる。

自己資金はいくら入れるとどうなるか、満室時の実質的な年間CFはどうか、売却時の視点はどこか、ローン残高を差し引いた売却益は、実際のウチの修繕費を参考にして最終利益を出してみる。

例えば表面は12~13%あっても頭2割で10年運用2割減売却で年利5%着地が良い所、内外含めて修繕が膨らむほどこの利回りは落ちてゆく。

物件の金額がしきい値を超えれば修繕費用は多少薄まりますが、そうした物件は今度は利回りが薄かったりと、今も昔も本当に新規参入しにくい業界ですね。

どれだけ長期でどれだけ低金利で借りる事ができるか、修繕を含む管理コストをどれだけ圧縮できるか、どれだけ満室を維持できるか。

購入の時点でほぼ確定するので、試算は時間を置いて何度か行う事と、自分で数字を分解し、再計算し、税務まで含めて評価することが重要ですね。

修繕も固定メンテナンスで出口も覚書程度で良いから責任持っ…ないか～🤣

ではでは。