大家の独り言「将来収益物件を子供に引き継がせるなら個人か法人か、その３」
住んでる家なら大きな控除もあるし評価額も落とせるし特に気にすることはないのですが、収益物件はそうもいかない。
まず相続と扱われないための時価限度額を設定しなければなりませんね。
よくある「土地」の価格について使われる手法は
① 固定資産税評価額を0.7で割り戻した金額
② 相続税評価額を0.8で割り戻した金額
固都税評価を0.7で割り戻すか路線価に㎡数掛けて借地割合と借家割合掛けたものを0.8で割り戻すか。
②の方は一般的な路線価ならCだろうから0.79でほぼ0.8なのでとりあえず変な場所でなければ路線価÷0.8でざっくりは出そう。
で、あとは建物ですが建物は税務上簿価を見れば良いので、減価償却の中のリスト見ればだいたい分かりますね。
これで最低金額はOK、あとは売る側の取得価額か。
土地は減耗しないから取得費そのままで、建物は減価償却資産で計算。
このつり合いが取れていればこっちには税金かからない…ってまぁそううまくはいきませんね。
取得費よりも低ければ贈与とか相続になる可能性あるし、高くすると返済大きくなるし受け手の取得費が上がるし…なんだこの絡みつき具合は。
やろうとしているのは当たり前ですがルールの中での正攻法、法人化とか時価売買だとか貸付金処理だとか…でも政治団体とかそうした公益法人的な組織にはそもそも課税しなかったり寄附とかいう名目で資産を簡単に移せたりする。
でもその器は私たちが扱うことはできない…みたいな、もはや別レイヤー🤣
まぁそれはどうしようもないしいいか、次。
市場価格
結果子供が受け取らない、受け取れない状況の場合は市場で解決するしかない。
その場合はエリアや環境、空室状況や建物の状況など「属性」をチェックしながら収益の良好さによってネゴしろを残しつつ強気で。
耐用年数超えレベルの築古なら利回りとエリアから設定して、まだ新しければ土地や建物の状況によって決める、あとは保有者が個人か法人か。
個人の場合はなるべく短期譲渡にならないよう留意ってのと、益を圧縮しきれるか見込んで売却するってぐらいか。
法人の場合は物件のみの資産管理会社なら不動産MAでも良い…のですが、上場大手がやっているのですが、なんかずっと怪しいんですよ🤣
配当金で出すとか手残りの計算は細かいけど、ある程度の価格で設定して待つスタイルではなく、結局は税率が低いから安く売っても手残り変わらないみたいなスキーム、このスキームって響きがもうポンジのせいで詐欺っぽくてあまり好きではないのですが、大手が結構使いたがるんイメージ、これもイメージ。
AI予測賃料
他でもあるかもしれませんが、最近退去があった際はHOME'Sの予測賃料を見てから周囲を確認するようにしています。
レインズで確認してもらうのも良いのですが、それなりに時間もかかるので、周囲の環境、賃料状況を公開情報から個別にチェックし㎡単価を決め設定する。
シンプルに㎡数とエリアだけで見ているので大きくハズす事もありますが、一般的な部屋なら結構精度は高め。
金利も上がり続けてるし、単体で見れば返済も厳しくなるなら少しずつでも上げるしかありません…が、住んでいる状態ではやはり厳しいので、退去時に設定するのが一番平和ですね。
…という環境もある為か、今退去がとても少なめでどこもほぼ満室状態。
抜けたらこの金額に設定しようというリストも出来ていますが…ふむ🤔
まとめ
これらの考え方もそうですが、まずは相続するその時に我が子が「その時」「その物件」を本人の意思を持って欲しいと思うのかという事。
不動産は上手に大切に扱うことで収益を生み続け、土地という減損しにくい資産として素晴らしいものです、が、本人が扱いきれない譲渡は負担となり、分からないまま無理に引き継げば苦しい思いをする可能性が高まります。
相手のことを思ってやった事が負担になるなんて良いことなしです。
返済が無くなったとしても、耐用年数は切れ、建物は古くなり修繕はより細かく必要になりますし、不動産は見た目以上に儲かりません。
それを理解し、また受け入れられるかどうかという事、管理もそうで、自分が判断しないといけないことが意外と多かったりします。保険対応や修繕などもそうですが、自分の意思で決定しなければならない事が多くあります。
法人を設立し子供を法人に入れた場合は
YESならば社長になってもらい、
NOならば物件を売却し、利益を全て役員で退職金として受け取り法人を解散。
個人でそのまま保有し続けた場合は
YESならば帳簿上貸付で10年運用後完全に自分のものにさせる。
NOならば物件をなるべく高く売却し老後資金にして残りは相続に。
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私は返済の途中で手放すつもりはありませんが、35年ローンとかなら35年後の話を今の水準で考えるのは確実に不可能なので、完済後の事を今から考えておかねばならないということですね。
未来の私と妻のために、そして未来の子供たちのために考えよう。
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