最近は節税や所得控除等の対策がライフワーク化していますが、面白いモノで知識を付ける度に聞いてくる人や相談される事も増えているように思います。

今回は合理的按分という名の敵と戦います。

「合理的な節税」を合理的に防いでいる風に見えるだけのハリボテな仕組みですが、「何も考えないで他と同じように」しなければほぼ無条件に経費化出来る枠を増やす事が出来るという事ですね、土地・建物を合算して譲渡してくれる場合の内容です。

ではいきましょう。

例えばRC造、築20年で2億の物件を購入したとします。
土地は45坪(約149㎡)、建物は延べ135坪(447㎡)容積率は80%の300ジャスト。

その時、このように表示されていたとします。

こんな感じ。

これは固都税評価額が仮に土地5400万、建物3600万だったとすると、比率は6:4ですね。同じように売買代金で計算するとこうなるのでそう設定したか、国土交通省の再調達価格を参照して設定すると、どちらも大体は建物の方が安くなります。

つまり償却金額を低めに定め、節税しにくいようにしているという事ですね。

中古資産の耐用年数(償却可能な期間)の計算は

耐用年数-築年数+築年数×20%
今回の例だと(47年-20年+20年×20%)なので31年ですね。

償却月数は期首には所有していたとして12か月。
定額法で計算、細かな追加を無視したとすると

取得価額8000万、普通償却額は年258万です
2億の物件で利回り6%だとして年1200万、返済は頭金2割入れて半分返済、不動産管理で15%(180万)かかったとしましょう、で、社長報酬年240万、うん、超ざっくり。

法人税は87万払って、報酬240万で、会社には23万残っている状態です。

取得税とか購入時費用とかもありますが、経費計上的には複雑になるので割愛します、実際は会計士と計算すると思うので、極力簡素的にいきます。
ちなみに役員報酬は上記の計算で程よい所にしているので、本当はもっと低い設定じゃないと会社にお金は残りませんが、経費で購入すれば似たようなものですね。

はいここまでが一般的な所。

肝はここから。

最初の所有者から購入する場合、こういう事があります。

売買代金のみの表示で、土地建物の価格表示がありません。
この場合に元の値が無いので「固定資産税による合理的な按分」で計算すると上述と同じようになりますが、国税庁が公表している「路線価」というものがあります、これは「1㎡あたりの土地価格」が分かる情報で、相続税や贈与税の計算をする時に利用されたりします。

建物の方が安い場合はこっちを使えば良いのです。

Amazonのある千葉県市川市塩浜の路線価は約14万/㎡
スカイツリー前の大通り、大門通りの路線価は約49万/㎡

工業・住宅・防火地区など様々な要因はありますので、仮に40万/㎡と設定します。
土地45坪(約149㎡)なら5960万です、建物が14040万になってしまうのでちょっとやり過ぎですね。
周囲の金額で一番高い所に合わせて見ましょう。仮に60万/㎡と設定するなら8940万です。建物は11060万で計上する事が出来ます。