不動産大家の独り言「子供に承継するなら個人か法人か、その２」

2026年4月17日 2026年4月16日 IMAKARA

渡す側も受ける側も個人と法人ではかかる税金の構造が違います、そこに住んでいるのかいないのか、事業か住居か。

まずはおさらい。

個人目線

不動産の場合難しいが太陽光売電などそれ以外なら青色申告控除がある。
経費の自由度は法人よりは低い。
赤字なら他の所得と損益通算できるので所得住民税の調整可。
所得税は合算、累進課税で最大45%(45.945%)と重い。
事業であれば消費税も別で払う。

所得税率が33%を超えないように調整できる範囲なら個人が有利。

法人目線

経費の自由度が高い。(非常勤、役員賞与、旅費規程、経費額)
赤字でも絶対に払う法人税がある。
設立コストや通年の税理士費用など運用コストがかかる。

いくら対処しても課税所得が33%を超える範囲以上なら法人が有利。

試算

土地 = 相続税評価額×0.8(0.79)
1㎡あたりの路線価が諸々計算して50万円、200㎡で1億円。
路線価がCなら70%、100%-70%×30%×1/1で79%、評価額は7900万。

建物 = 償却残高
償却残が購入時点で7100万円

相続税評価で1億5千万円の物件、利回り10%で年1500万円。
通常売りに出す場合、駅近RCEV付として

利回り5%なら3億0000万円
利回り6%なら2億5000万円
利回り7%なら2億1428万円

土地の購入価格が1億なら超えた分が利益。

借入

例：購入時の償却期間は30年
期間30年、残り20年、収益の半分が返済の良バランス。
返済残高 100,000,000円、完済時の支払総額 103,000,000円

受け渡す時の償却期間は25年
収益の半分が返済となるよう調整。
返済残高 100,000,000円、完済時の支払総額 128,750,000円

2575万円増

もしも法人化するなり個人で持つなりで新たに同期間で借入をすれば当然ですが年数が伸びるだけ返済総額も増えます。

毎月の返済額はほぼ変わらないけど残り20年と残り25年の違いが出ます。
さらに不動産取得などのコストも襲ってくるのでどちらにしろ節税や対策をし続けないと負担が重くなります。

本人が望むかどうかも分からない。

打てる手はないのか。

ならば借入が終わった後、抵当権など担保となるものを全て外し身軽になったところで個人が法人を作り、そこに買わせれば良い。

（消費貸借）

第五百八十七条　消費貸借は、当事者の一方が種類、品質及び数量の同じ物をもって返還をすることを約して相手方から金銭その他の物を受け取ることによって、その効力を生ずる。

（書面でする消費貸借等）

第五百八十七条の二　前条の規定にかかわらず、書面でする消費貸借は、当事者の一方が金銭その他の物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物と種類、品質及び数量の同じ物をもって返還をすることを約することによって、その効力を生ずる。

２　書面でする消費貸借の借主は、貸主から金銭その他の物を受け取るまで、契約の解除をすることができる。この場合において、貸主は、その契約の解除によって損害を受けたときは、借主に対し、その賠償を請求することができる。

３　書面でする消費貸借は、借主が貸主から金銭その他の物を受け取る前に当事者の一方が破産手続開始の決定を受けたときは、その効力を失う。

４　消費貸借がその内容を記録した電磁的記録によってされたときは、その消費貸借は、書面によってされたものとみなして、前三項の規定を適用する。

取引で現金は出てこない、金融機関も出てこない。
書類を作ってもらうため管理会社＆司法書士は必要だけども。

例えば借入が終わった時の価格は分からないが建物の償却は終わって1円になっていると思うので、土地の価格のみ。

相続税評価額で計算すれば土地の取得額を超えるという事はほぼ無いと思うで売買が終わっても利益は無し、取引額の高によっては基礎控除は消えるかもしれないけど。

新しく作った会社には役員貸付金で物件価格の分だけ渡し、物件の収益は法人が契約し引き受ける、返済として個人に利子をつけて返していくが懐は同じであるためかなり短期間で法人に移す事ができる。

あとは返済が終わるまで物件が生きていれば、かつ自分が死ななければ…🤣

え？返済が終わる前でも出来るだろって？いやいや…金融機関様に迷惑がかかるじゃないですか～おそらく嫌がるだろうしとてもめんｄ（ｒｙ