大家の独り言「完済後にxx年保持できるなら個人が有利…それは有利と言えるのか？」

将来的に保有している物件を継承したい場合のお話。

メモ：大家の独り言(1)(2)(3)

個人と法人では税金の構造が違います、渡す相手の環境も同様に。
子供がその時に欲しいというのなら個人保有の場合は、相続税に引っ掛からないギリギリの時価を計算し売買すれば良いだけで、もしもまだ返済中なら残りを返して帳簿上取引を行い契約変更するだけ…融資中でも変更はできるけど金融機関が軽々には許さないだろうからその線はとりあえずナシ。
子供がその時に欲しくないというのなら市場で売却して現金で残して遺産相続。

法人の場合は経費的な面で大きなメリットがありますが、連月コストがあるし、所謂個人と法人の分岐調整点である損益通算部分を活用できません。損益通算しきれなくなったり、元々そうなら返済ごと途中で渡せる法人の方がメリット。

例えば給料が500万、不動産収入が年に1000万円だった場合で減価償却400万/年。
固都税や減価償却、借入金利子や保険料に修繕費に管理費…で青色申告控除含めて1100万なら所得金額は△100万円ですので、給与所得控除を引いて356万が所得控除前に100万円引かれる事となり256万円に、そこから各種控除が引かれる為所得税や住民税に大きなメリットとなります。

しかし減価償却が少ないもしくは無い場合は青色申告控除含めて700万になり、所得金額は逆に300万となり、そこに対して税金の計算が行われます。
単純に収入が1000万超えたから、所得xxx万超えたから分岐だという事でもなく事業内容や保有資産によっても大きく変わってくるものだと思います。

特に法人は確定申告や日々の会計処理のため、連月の税理士費用が発生。個人では存在しなかったものです。

個人で保有している場合にこれを超え、かつ法人でかかる連月コストも超え、所得税と住民税の合計が法人税を明らかに超えた時がようやく法人也の検討地点。

完済後にxx年保持できるなら個人が有利…それは有利と言えるのか？

融資を限界まで長く受け、完済しているという事は耐用年数から計算した償却期間を超えているという事なので、物件はもうかなりのご年齢になっています。

それを帳簿上貸付で契約変更し、例えば10年かけて返済させるといった場合は収入が1000万、耐用年数超え築古物件の時価が5000万として毎年500万返済で…と見た目上はそれほど厳しくないように見えますが、この物件は耐用年数超えの古い物件ですから満室を続けるのも難しいだろうし、不動産のみでは事業扱いにもなり難く、そもそも減価償却が無いし給料賃金含め経費はどれも多くは出せないので利益が出過ぎてしまい返済が終わるまで運用は苦しくなります。

では年数を延ばせば良いだろうと思いますが、伸ばしたら伸ばしたで返し終わる前に私がくたばってしまいます。例えば35歳の時にRCで35年ローン、70歳で返済が終わり10年返済なら80歳、20年返済なら90歳。

いや、今の平均寿命の延び具合ならギリいける…？ぐらいですね。

返し終わる前に私が返せない状況になってしまうと贈与もしくは相続となるでしょうから、かなり重めの税金を払うハメになるとすると、やはり残される側はキャッシュで残っていた方が良いように思います。

せっかくなら相続してもらいたいという気持ちで戦略を練るよりも、遺書や複雑な資産がないなど身軽でケンカの起きないような環境を遺してあげるべきなのかもしれませんね。

うむ、何やらスッキリ。

ではでは。