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金融機関からの融資、あなたならどちらを選ぶ?投資物件購入編

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2月の中頃、気になる不動産投資相談がありました、内容は

現在、2つの金融機関から融資の内諾を得ています。 融資の条件はそれぞれ以下の通りとなります。

金融機関A/ 借入額1億円、期間29年、金利1.5%(元利均等)
金融機関B/ 借入額1億円、期間22年、金利0.9%(元金均等)
物件概要/RC造1棟マンション、価格1.1億円、家賃収入1300万円、空室リスクの少ないエリアです。

CFを考えるなら金融機関Aを選ぶのが定石かと思うのですが、将来的な売却を考えると、残債の減りが早い金融機関Bも捨てがたく感じております。どちらを選ぶか、皆さまのご意見をいただければ幸いです。(金融資産にはゆとりがあります。)

2つの融資条件、どちらを選びますか?|楽待不動産投資相談室 (rakumachi.jp)

という内容で、金融資産にゆとりがあるならBだろうという意見が大半でした。
CF=CashFlow=現金の流れ=現金の増減度合い、諸々抜いて最終的にどれだけ現金が残るかってコトですね。

家賃は年間1300万(108万/月)、借入額からの利回り13%。
しかし良物件ですね、路線価が圧倒的に低くて上物は複数階でテナント貸しだろうから地方国道沿いの1階のみテナントのマンションでしょうか、私が欲しい。
元利均等返済で10000万として↓

Aは月354,550の返済、利息125,000から(29年1.5%)
累計利息:2338万
Bは月417,666の返済、利息75,000から(22年0.9%)
累計利息:1026万

ですね。
「空室リスク」が少ないという見解ですが、何もおきない物件は無いものです。
購入時には
取引手数料+所有権移転登記・抵当設定費+司法書士への諸費用で物件価格の5%程度かかりますし、固定資産税(1.4%)、都市計画税(0.3%)、不動産取得にかかる税(土地建物の現在価格の3%)
維持には
「警備費用」+「賃料や賃貸借の不動産管理費」+「空室時の広告費用」+「敷金を退室時に清算」+「水道光熱費」+「法人で持っていれば法人税(約30%)、個人で持っていれば不動産所得で所得税(今回の件のみなら33%、他にも所得があれば40%~)」
等の費用もかかり、イニシャルもランニングもそれなりにかかりますが、質問者の雰囲気から察するに収益は90~95%程度で運用出来そうです。

とするとBは「投資物件が複数有り、金融資産に余裕がある」方は
すでに金融機関への実績も強く、何かあっても所有資産の範囲内で、改修・空室広告・修繕含め支払いにも耐えられる体力もあり、むしろ出口主軸の投資なら修繕は別に気にしないでも、だとすると選択肢としてはもうほぼ一択でしょう。
強烈な収入のある方も同様かもしれませんね。

しかし私はAを選択します、金融資産にある程度の余裕はあるにしろ、そこまで強烈な状態ではない(特に金融機関からの信用はこれから育てていきたい)ので、このように考えます。

① 支払金利で実績が積める。
Aは恐らく信金でしょうから資金調達率を下げるのに貢献出来、良い情報が出た時に優先的に紹介して頂けるチャンスがある。
残存期間によるものかもしれないが29年はかなり半端かつ金利0.9出せる人が1.5%内諾が出るという事はやはりAは信金、頑張って出してくれる人が担当なら、今後も良物件が見つかった時に極力長くしてくれる見込のあるAに今後の付き合いも含めて依頼したい。

② この先何があるか分からない状態で、長期で薄い方が都度対策が打ち易い事。資産を形成する事を主に考えたいので、私からすると出口主軸で考える事自体に強いリスクを感じている、尖った専門家になり常にその流れにいれば目鼻は聞くだろうが、気持ちも動きも一つに絞ったり一所に滞留する事自体を良く思っていない、自分の持っている知識・経験・得意な事で収益の得られる事業を分散したい。

③ 金利が上がったり、金融機関担当者との関係などで借り換えをしようとした時、年数を延ばすのは至難の業だが、金利はそうではない。
今回の件だけで言えば1億は銀行の店長決裁上限(優良客の)いっぱいの金額だと思うので22年の方は地銀の支店長の気配、担当者が変わり良い情報もくれないし、対応がとても悪い、それに金利も今月から上がったから他で借り換えを考えてる。なんて相談されれば…どうでしょうね?

金融機関との関係を構築していくには、信金なら積み立て、給与口座指定。銀行ならそれに加えて手数料系のシステム導入、定期で印象は良くなると思いますが、資産の効果的な運用、投資物件を考えている方は、確実に金融機関にお世話になります。
あなたの人間性や会話力、専門知識や技術がどれだけ素晴らしくても、どうしても機関の都合上お金の上での信頼を主に置いた見方になるので、結果その金融機関にお金が入っているか、実績はあるか、過去に傷は無いか、CFはどうか。
見るのは「お金」に係る周辺事情のみです。

より良い環境を手に入れる為には人よりも一つでも多くその分野で学ばなければ経験しなければならないと強く感じます。
将来の自分と家族の為に今日も今日とて勉強です。

ではまた。

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